Nue-propriété vs LMNP : Le choix des investisseurs avisés
La loi de finances pour 2025 a rebattu les cartes du marché immobilier locatif. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), longtemps considéré comme la dernière véritable niche fiscale, a perdu une grande partie de son attrait.
Désormais, l’investissement en nue-propriété se présente comme une alternative séduisante pour les investisseurs en quête de rendement et de sécurité patrimoniale.
La fin de l’âge d’or du LMNP
Jusqu’à récemment, le LMNP permettait aux particuliers d’amortir la valeur du bien, des meubles et des travaux, réduisant ainsi considérablement l'imposition sur les loyers sans impacter le calcul de la plus-value à la revente. Cette mécanique fiscale avantageuse est désormais obsolète : « Les amortissements sont désormais imputés sur le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la base taxable », explique Igal Natan, directeur associé de Renée Costes.
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, amputé des amortissements pratiqués. Résultat : la fiscalité grimpe, avec une imposition combinée à 34,5 % (19 % d'impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux). Si une exonération existe, elle n’intervient qu'après 22 ans de détention pour l’IR, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un horizon lointain, peu compatible avec les stratégies de nombreux investisseurs.
La nue-propriété, une alternative en plein essor
Face à ce durcissement, l’investissement en nue-propriété connaît un regain d’intérêt. « Depuis le vote de la loi de finances et les modifications affectant le LMNP, nous observons une nette augmentation des demandes sur la nue-propriété. Mais ce phénomène est en réalité enclenché depuis 6 ou 7 ans, en raison du matraquage fiscal sur l’immobilier », souligne Igal Natan.
À la différence du LMNP, qui génère des revenus locatifs immédiats, la nue-propriété repose sur un modèle radicalement différent : acheter un bien décoté, sans gestion locative, sans fiscalité intermédiaire, et avec une perspective de valorisation importante sur le long terme.
En acceptant de renoncer temporairement aux revenus (fructus) et à l’usage (usus) du bien, le nu-propriétaire acquiert seulement la nue-propriété (abusus), à un prix largement réduit. « L’intégralité des loyers futurs est perçue immédiatement sous forme de réduction sur le prix d'achat. Concrètement, on peut acheter pour 150 000 à 200 000 euros la nue-propriété d’un bien valorisé à 300 000 euros en pleine propriété », illustre Igal Natan.
Dans ce montage, le vendeur, souvent un senior, conserve l'usage du bien via un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou un usufruit, tout en percevant un capital versé lors de la signature chez le notaire.
Gestion simplifiée et fiscalité allégée
Outre la décote à l’achat, la nue-propriété présente d'autres atouts majeurs pour l'investisseur : absence de gestion locative (pas de recherche de locataires, pas de risque d'impayé ni de vacance locative) et transfert des charges courantes et taxes sur l’occupant senior.
Fiscalement, les avantages sont nombreux : le nu-propriétaire n’étant pas bénéficiaire de revenus locatifs, il échappe à l’impôt sur les revenus fonciers. L'impact sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est également optimisé selon la structuration du contrat. Même les frais d’acquisition (DMTO, émoluments du notaire) sont calculés sur la valeur décotée, réduisant d’autant le coût total de l’opération.
LMNP ou nue-propriété : deux stratégies pour deux profils d’investisseurs
En définitive, le choix entre LMNP et nue-propriété dépend des objectifs et de la situation financière de l’investisseur. Le LMNP reste adapté à ceux qui recherchent un revenu immédiat et acceptent les aléas locatifs.
À l’inverse, la nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant préparer leur retraite, organiser une transmission patrimoniale ou simplement faire croître leur capital sans souci de gestion.
« La nue-propriété est un placement patrimonial de long terme. Elle nécessite une trésorerie importante à l’acquisition, mais elle offre un rendement net de toute fiscalité et de tout risque locatif », résume Igal Natan.
Petit rappel des fondamentaux :
• Nu-propriétaire : détient les murs sans droit d’usage ni de location.
• Usufruitier : conserve l’usage du bien ou perçoit les loyers.
• Usus : droit d’usage.
• Fructus : droit de percevoir les revenus du bien.
• Abusus : droit de disposer du bien.
