LMNP : changements majeurs dans le calcul des amortissements

Depuis 2025, une nouvelle mesure fiscale controversée bouleverse le secteur de la location meublée en France : la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières. 

Adoptée au terme d'un processus législatif chaotique et malgré de vifs débats parlementaires, cette disposition vise désormais les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
 

Concrètement, les amortissements, jusqu'ici déductibles fiscalement pour compenser l'usure des biens immobiliers, devront dorénavant être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente. Cette réintégration augmente mécaniquement la base imposable, potentiellement entraînant une hausse significative de l'impôt sur la plus-value, fixé à 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
 

Selon une analyse du cabinet JD2M et ELM Conseil, cette mesure ne concerne toutefois pas tous les loueurs. Les exonérations restent nombreuses : transmissions gratuites (donations, successions), vente d'une résidence principale, ou encore réinvestissement dans une résidence principale sous certaines conditions précises. Par ailleurs, les résidences gérées (comme les EHPAD et résidences étudiantes) bénéficient d'une exemption totale de cette nouvelle règle, contrairement aux résidences de tourisme.
 

Autre subtilité, seuls les amortissements effectivement déduits au régime réel sont concernés, excluant ainsi, pour l'instant, le régime micro-BIC. Une distinction qui, selon Stefano Demari, président de JD2M, pourrait paradoxalement avantager ce dernier régime pourtant souvent critiqué.
 

Malgré ces ajustements et ces exemptions, certains craignent que cette disposition n'affecte l'attractivité fiscale du régime réel en LMNP. Pourtant, comme le rappelle l'étude, la déduction fiscale annuelle permise par l’amortissement demeure largement supérieure à l'impact négatif de la réintégration lors de la vente, surtout en tenant compte des abattements progressifs liés à la durée de détention du bien immobilier.
 

Enfin, Stefano Demari exprime son inquiétude quant au signal envoyé aux investisseurs dans un contexte d’instabilité fiscale chronique, soulignant un possible effet dissuasif préjudiciable au secteur immobilier et à ses acteurs, petits propriétaires en tête.